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最高法院:这类被执行人名下的不动产不能强制执行

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发表于 2017-11-16 17:20:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
从今年元月开始,我们将开辟专栏“最高法院判例述评·执行”,每周五选编最高人民法院经典执行判例,刊发在尚格诉讼观公众号,敬请关注指正!

往期回顾:(点击跳转)
第01期最高法院:对于这类执行依据,你不应提执行行为异议
第02期
最高法院:这类被执行人名下的不动产不能强制执行
——(2016)最高法民申79号
作者: 林夕琳
判例要旨
在金钱债权执行中,案外人对法院强制执行登记在被执行人名下的不动产提出异议,认为其已经购买,不应强制执行。如果案外人能够证明在法院查封之前,其已与被执行人(出卖方)签订了合法有效的买卖合同、支付了全部价款、合法占有该不动产且非因自身原因未办理过户登记,则异议成立,法院不应强制执行该不动产。

关键词
金钱债权,案外人执行异议,不动产,物权期待权

案件述评

本案法律关系图
本案是再审申请人王波因与被申请人杨光、沈阳轻工房屋开发有限责任公司(以下简称轻工公司)案外人执行异议之诉一案,不服辽宁省高级人民法院(2015)辽民一终字第00231号民事判决,向最高人民法院申请再审。

王波与轻工公司之间就涉案房屋签订有《商品房买卖合同》,王波于2008年2月将涉案房屋查封。杨光在沈阳市中级人民法院执行阶段对查封房产提出执行异议,主张其对王波因与轻工公司之间的商品房买卖合同而形成的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益。其依据是,涉案房屋系沈阳朗晨科技有限公司(以下简称朗晨科技公司)与轻工公司签订协议通过以房抵顶工程款方式取得,后朗晨科技公司注销清算后杨光作为公司股东取得了涉案房产。且杨光与轻工公司就涉案房屋亦签订有《商品房买卖合同》。

本案的最主要争议焦点是:杨光(执行阶段的案外人)对王波因与轻工公司之间的《商品房买卖合同》而形成的金钱债权所指向的执行标的是否具有排他性的民事权益?

对于此焦点的论理,最高人民法院主要参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称“《异议复议规定》”)第二十八条的规定,从四个层面进行了审查:

(1)杨光提供的商品房买卖合同虽然早于抵债协议书形成,并且该商品房买卖合同的履行方式与通常的房屋买卖方式有异,但不足以否定杨光与轻工公司之间达成的合意及买卖合同的真实性、合法有效性。

(2)虽然以房抵债的主体为朗晨科技公司,但从轻工公司为杨光出具的权利凭证及协议后续履行情况看,杨光应为实际权利人,以朗晨科技公司工程款抵顶的方式支付了案涉房屋全部价款。

(3)有生效判决文书及多份房屋租赁合同证明,在人民法院查封之前,案涉房屋即已处于杨光的实际控制之下。轻工公司于2004年11月17日即开具了《准住通知单》,故杨光基于抵债协议书及该通知单对案涉房屋的占有为合法占有。

(4)沈阳市房产局解遗领导小组办公室沈房解遗(2013)6号文件《关于准予“云顶大厦”项目部分房屋权属登记的通知》和沈阳市和平区人民政府沈和政(2012)93号文件《关于为购买云顶大厦项目网点的业主办理房产证的报告》两份证据表明,案涉房屋的产权人界定为杨光,因建设方阳台超建等原因,未能办理房屋权属登记。解遗事项发生在法院查封之前,且能够证明未办理过户登记是因建设方阳台超建等原因而非因买受人自身原因,买受人对此没有过错。

综合上述几点,根据在案证据,法院最终认定杨光就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益驳回王波的再审申请。

律师点评
从此案的审理中我们可以看出,在执行程序中对不动产受让人进行优先保护的理论基础,是保护买受人的物权期待权。买受人物权期待权是指对于签订买卖合同的买受人,在已经履行合同主要义务的情况下,虽然尚未取得合同标的物的所有权,但赋予其类似所有权人的地位,其物权的期待权具有排除执行的效力。这也是《执行异议复议规定》第28条规定的精神所在。


而司法裁判中适用《异议复议规定》第28条来排除对登记在被执行人名下的房产的强制执行,一般要求买受人(案外人)同时符合以下要件:
1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。该要件既要求书面买卖合同合法有效,同时要满足是在查封前签订。

2、已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。司法实践中对于支付价款的审查,不仅要看实际支付的数额,更需要从交易时间、交易价格、支付价格过程是否符合交易习惯、常识等综合审查,以防止案外人与被执行人恶意串通逃避执行之情形。

3、查封前已合法占有不动产,在查封后占有的,受查封的效力所及,不得对抗债权人。此要件是要求买受人已经为取得物权履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示。对于“占有”的认定,应理解为:直接占有、有权占有、自主占有、平和占有。一般认为,拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续,即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权,如果仅仅拿到钥匙,而无其他的占有外观,无法产生公示效力。

4、买受人未办理过户登记无过错。规定此要件,主要是为了防止买受人为了私利滥用物权期待权,阻碍我国不动产登记制度的发展与完善,打破社会信赖秩序。一般情况下 ,对于“没有过错”应严格限定在案外人(买受人)积极要求办理过户登记,但由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等买受人意志以外的原因,最终未能办理过户登记手续。

此外,还需要注意的一点是,本文分析的案例中,提出执行异议的案外人杨光与轻工公司间确有买卖合同关系存在,但其取得涉案房产是基于其所实际控制的朗晨科技公司与轻工公司间的以房抵债的协议,虽然该商品房买卖合同的履行方式与通常的房屋买卖方式有异,但杨光仍可视为是买受人其物权期待权可以得到保护。

案例延伸:
然而实践中,还有不少单纯的抵债不动产的受让人也请求排除执行。这些受让人往往持有与债务人签订的以物抵债协议,抵债协议约定将执行法院正在执行的不动产抵债给受让人。在同样未办理不动产登记的情形下,抵债标的物的受让人能否适用本案的裁判规则得到保护呢?鉴于实践中以物抵债的问题比较复杂,尤其是对于案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人的问题突出,尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段,抵债又不需要支付具体价款,无法通过其他证据来判断抵债合意的真伪,无法确定抵债关系真实。同时,因为未进行不动产登记,则抵债协议仅能产生债法上的效力,抵债协议本质上的目的仍是消灭金钱债,不应优先于另外一个金钱债权的实现。所以从理论和实践情况来看,单纯的抵债受让人不宜列入《执行异议复议规定》第28条保护范围而阻却执行。

法条链接
【本案适用】


1、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十二条  对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;
(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。

2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

【相关延伸】
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。

策划指导:谷峻杰

裁判文书:


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